Рынок недвижимости отличается большим множеством игроков. Одним из них является девелопер. Его функциональность для многих остаётся непонятной. Традиционно девелопером именуют застройщика, хотя в действительности это могут быть разные юридические лица, решающие различный круг вопросов.
Изучим терминологию
Английское слово «developer» происходит от «develope» — «развивать, совершенствовать». Поэтому под девелопером следует понимать того, кто отвечает за комплексное развитие проекта. Девелопер в недвижимости занимается разработкой концепции проекта, контролирует его реализацию и решает проблемы послепродажного сопровождения. Он привлекает к работе над проектом специалистов в самых разных направлениях: экономике, аналитике, строительстве, менеджменту, проектно-архитектурной деятельности, маркетингу и другим.
Особенности проектирования
Девелоперский проект отличается от строительного. Он представляет собой общее графическое и словесное описание будущего строительного объекта. Он может содержать стратегию реализации и алгоритмы дальнейшее управления. Но этот проект не поймут строители, или поймут, но не найдут в нём никаких спецификаций и руководства к действию на практическом уровне.
В сущности этой стадии работы над объектом может не существовать в принципе. Если ведомство приказывает строительному управлению возвести дом культуры, обычную жилую пятиэтажку или коровник в колхозе, то специалисты управления просто выберут один из типовых проектов и назначат исполнителей. Однако такой подход имеет смысл только при плановой экономике. При рыночной, да ещё и в том случае, когда речь идёт о проектах с многомиллионными бюджетами, продавать будет проще, если изначально проект исходит от девелопера. В каком-то смысле он близок к продюсеру в шоу-бизнесе. Каждый музыкант сможет выступать без продюсера, но не каждому предоставят площадку.
Что говорит закон?
Определение «девелопер» не расшифровывается ни одним нормативным актом, но характер деятельности девелопера описывается в отдельных подзаконных актах, приказах и судебных постановлениях. Понятие можно встретить в п. 2.2.4 Постановления № 576-ПП Правительства Москвы от 03.07.07 г. и Таблице 11 к приказу Минэкономразвития РФ № 220 от 24.04.13 г. Девелопер — это юридическое лицо, хотя чаще — группа компаний, что разрабатывает, осуществляет на практике и занимаются управлением девелоперскими проектами. В случае, если девелопер и застройщик объединены в одну группу компаний работа может быть наиболее эффективной. Такое объединения часто называют генподрядной структурой.
Девелоперская деятельность так или иначе включает в себя определённые этапы:
- выработка концепции проекта;
- проведение предварительных расчётов, нужных для того, чтобы убедиться в реальности начинания и получения ответа на вопрос о том, какие требуются инвестиции. Не путать с расчётами сметы, которые детализируют расходы и выполняются на основе официальных рекомендаций;
- поиск инвестора и получение средств;
- поиск объекта для реконструкции или локации для возведения нового объекта и приобретение;
- постановка задачи проектной организации и контроль получения чертежей и сметы, планирование работ, получение разрешений;
- контроль работы всех вовлечённых организаций;
- получение прибыли за счет поиска покупателей и арендаторов.
Работа над проектом занимает длительный срок, за который ситуация на рынке недвижимости может много раз поменяться, в силу этого маркетинговые исследования проводятся несколько раз.
Чем это отличается от миссии застройщика?
Это более официальное название, с чётко прописанной сферой деятельности. Термин «застройщик» приводится п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса. Это лицо, занимающееся строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом зданий на собственном или арендованном участке. Кроме этого выполняются все связанные работы, к примеру, инженерные изыскания. Застройщик подготавливает только сопутствующие документы и работает над реализацией проекта. В случае долевого строительства дольщик взаимодействует только с застройщиком.
